Владимир ДавыденкоНаталья Гусеваэксперт,Юлия Дымоваэксперт 08 декабря 2025, 10:00
Покупка вторичного жилья — это всегда риск. Даже когда объект чист в правовом отношении, есть опасность потерять его из-за долгов продавца. Если после сделки его признают банкротом, кредиторы могут через суд оспорить продажу квартиры и выставить её на торги. В итоге добросовестный покупатель рискует остаться без денег и недвижимости. Рассказываем, как проверить продавца перед сделкой и где искать информацию.
© sommart/iStock.com
Почему долги продавца — это ваша проблема
Если у продавца есть долги по кредитам, налогам или крупные споры с кредиторами, сделку по продаже жилья могут попытаться отменить. Это может произойти, если суд заподозрит, что продавец пытался скрыть имущество в ходе процедуры банкротства или перед её началом.
Об этом может говорить:
- продажа объекта после начала банкротства или незадолго до него;
- проведение сделки по заниженной цене;
- распродажа активов и недостаточно имущества для расчёта с кредиторами.
В такой ситуации финансовый управляющий, ведущий дело о банкротстве, может подать иск об оспаривании сделки. Если суд посчитает продажу попыткой спрятать имущество, квартиру вернут в конкурсную массу, даже если вы уже в ней живёте.
Особенно рискованно покупать квартиру, которая:
- перепродаётся вскоре после покупки — в таком случае нужно опасаться банкротства не только вашего продавца, но и того, кто продал квартиру ему;
- получена в дар или по наследству и тут же выставлена на продажу — по закону в ходе банкротства должник отвечает унаследованным имуществом перед кредиторами;
- не является единственным жильём, которое запрещено отнимать.
Закон позволяет оспаривать сделки, произошедшие в течение трёх лет до возбуждения дела о банкротстве. После этого вы можете требовать возврата денег, но как обычный кредитор — в порядке общей очереди.
Что нужно проверить у продавца: чек-лист
1. Исполнительные производства
Если продавца уже преследуют судебные приставы, риски оспаривания сделки высоки.
Что запросить у продавца:
- Справку об отсутствии задолженности перед налоговой.
- Справку от судебных приставов об отсутствии взысканий. Стандартизированной формы такого документа не существует, но по запросу пристав может его подготовить.
- Выписку из ЕГРН, чтобы узнать о наличии залогов и обременений.
Если продавец отказывается показать такие бумаги — это серьёзный повод поставить сделку на паузу.
Самостоятельно найти информацию о долгах человека вы можете в банке данных исполнительных производств. Вам понадобятся Ф. И. О. и дата рождения человека.
2. Судебные споры по долгам
Разбирательства с банками, МФО или бизнес-партнёрами в недавнем прошлом или настоящем говорят о нестабильном финансовом положении. Несколько вердиктов о взыскании крупных сумм — прямой путь к банкротству.
Что проверить:
- Иски о взыскании задолженностей.
- Наличие дел о признании банкротом.
Найти данные о начавшемся или уже завершённом банкротстве можно в Едином реестре сведений о банкротстве. Для поиска понадобятся Ф. И. О. человека и желательно его ИНН. Номер налогоплательщика поможет исключить совпадение персональных данных, но можно обойтись и без него.
Также проверьте ресурсы арбитражных судов, ведущих процессы по банкротству, и сайты судов общей юрисдикции. Для Москвы источником данных будет официальный судебный портал города. Суды других городов можно найти на сайте ГАС «Правосудие».
Можно узнать у продавца, не является ли он индивидуальным предпринимателем или руководителем / участником хозяйственного общества. Если он подтвердит это, в онлайн-картотеке арбитражных дел нужно проверить, не участвует ли он или его компания в судебных спорах.
Наталья Гусеваадвокат московской коллегии адвокатов «Аронов и партнёры»
Но лучший способ оценить финансовую ответственность продавца — заглянуть в его кредитную историю, советует директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
Кредитный рейтинг продавца отражает в том числе его задолженность перед банками и микрофинансовыми организациями. Но информация по задолженностям перед физлицами, к сожалению, там не отражается, и этот риск снять невозможно.
Юлия Дымовадиректор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet
Получить такие данные самостоятельно вы не сможете. Можно попросить продавца показать вам отчёт из бюро кредитных историй. Дважды в год каждый человек может получить такую выписку бесплатно.
3. Коммунальные долги
Формально долги за коммунальные услуги (кроме капитального ремонта) не передаются новому собственнику. Но крупная задолженность — яркий маркер финансовой недисциплинированности продавца и повод проверить другие его долги.
При задолженности в несколько сотен тысяч рублей на квартиру могут наложить арест через суд или даже выставить её на торги, если иные способы взыскания недоступны. Это крайне маловероятный сценарий, но не стоит его исключать.
О долгах за коммунальные услуги полезно знать ещё и потому, что для покупателя это веский повод требовать скидку. Чаще всего стороны в таком случае договариваются, что покупатель погашает долг, а продавец уменьшает чек сделки на соответствующую сумму. Поэтому запросите у него справку от управляющей компании или товарищества собственников жилья.
Как подстраховаться при оформлении договора
Цена должна быть рыночной. Явное занижение стоимости в договоре — первый аргумент для оспаривания сделки как подозрительной. Используйте данные из открытых источников или отчёт об оценке.
Не соглашайтесь на занижение стоимости. Обязательно укажите в договоре полную стоимость жилья, даже если вас попросят занизить цену в документах. Если сделку оспорят, это позволит доказать, сколько именно вы заплатили.
Используйте безопасные расчёты. Не передавайте деньги наличными из рук в руки — так будет сложнее доказать факт оплаты и точную сумму. Аккредитив или банковская ячейка защитят деньги до момента снятия с квартиры всех обременений и перерегистрации прав, а у вас на руках после этого останутся подтверждающие оплату документы.
Включите в договор гарантии. Пропишите пункт о том, что продавец гарантирует отсутствие неисполненных финансовых обязательств, обременений и запретов на сделки.
Проверьте историю жилья. Закажите расширенную выписку из ЕГРН. Из неё будет понятно, как давно квартира принадлежит продавцу и как часто менялись владельцы. Частые перепродажи — повод для углублённой проверки.
Рассмотрите титульное страхование. Если сделка будет оспорена в суде и квартиру придётся вернуть, страховка покроет потери. Однако это не отменяет необходимости тщательной проверки.
Фиксируйте всё. Сохраняйте все чеки об оплате, переписку, результаты проверок. В случае суда они станут доказательством вашей добросовестности.
Можно ли отстоять квартиру, если продавец стал банкротом
Признание финансовой несостоятельности продавца необязательно приводит к отмене всех его сделок, включая продажу недвижимости. Для этого кредиторам придётся доказать в суде два ключевых факта:
- что сделка нанесла ущерб их интересам;
- что вы знали о неплатёжеспособности продавца.
Если вы действовали добросовестно и купили квартиру по рыночной цене, сделать это будет достаточно сложно. Но даже если всё закончится благополучно, вам всё равно придётся потратить много времени, нервов и денег на защиту своих интересов в суде.
Главное
Покупка квартиры у физлица может быть опасна, если у продавца есть серьёзные долги и впоследствии его признают банкротом. В такой ситуации кредиторы способны оспорить сделку и вернуть недвижимость в конкурсную массу, даже если право собственности уже зарегистрировано на вас.
Чтобы снизить риск, заранее убедитесь, что у продавца нет долгов. Нужно проверить исполнительные производства, судебные споры и признаки банкротства, запросить справки и кредитную историю.
Подозрительные признаки — срочность сделки, заниженная цена, проблемы с коммунальными платежами.
Инвестируем в недвижимость без покупки: как ещё можно вложиться в квадратные метры
Видео по теме от RUTUBE