Ипотечные облигации: как инвестору заработать на чужих квартирах

Александр Никитов21 октября 2025, 14:00

На рынке существуют облигации, обеспеченные банковскими ипотеками. Их надёжность можно сопоставить с государственными облигациями, но доходность по ним обычно выше. Рассмотрим подробнее, что представляют собой ипотечные облигации, какими они бывают и как функционируют.

© «Рамблер»

Что такое ипотечные облигации

Ипотечные облигации, или ипотечные ценные бумаги (ИЦБ), — это облигации, обеспеченные ипотечными кредитами. Такие бумаги могут выпускать банки и специальные организации, которые называют ипотечными агентами.

Процесс выпуска ИЦБ через ипотечного агента выглядит следующим образом:

1. Банк выдаёт ипотечные кредиты физическим лицам и оформляет соответствующие залоговые обязательства — закладные.
2. Затем банк продаёт эти закладные специализированному юридическому лицу — ипотечному агенту.
3. Ипотечный агент проводит проверку качества выданных банком кредитов и осуществляет выпуск ИЦБ. Этот процесс называется секьюритизацией (от английского securities — «ценные бумаги»), то есть преобразованием кредитов в финансовые инструменты.
4. После выпуска ИЦБ размещаются на бирже, где инвесторы могут их приобрести.
5. Средства, полученные от размещения облигаций, ипотечный агент перечисляет банку в счёт оплаты приобретённых закладных.
6. Далее банк продолжает обслуживать выданные ранее ипотечные кредиты, собирает платежи по ним и регулярно передаёт денежные потоки ипотечному агенту.
7. Получив средства от обслуживания кредитов, ипотечный агент распределяет их инвесторам, держателям выпущенных облигаций, в форме регулярных купонных выплат либо основного долга по мере наступления дат погашения облигаций.

© дом.рф

Зачем банку выпускать ИЦБ

Когда банк выдаёт ипотеку заёмщику, он «замораживает» эти средства на долгий срок (до 30 лет), пока заёмщик не выплатит долг. Выпуск ипотечных облигаций по сути позволяет «продать» этот долг на бирже. Кредитная организация получает средства от продажи облигаций практически сразу, а не спустя несколько лет, как в случае с ипотекой. Банк вправе направить их на предоставление новых займов или исполнение обязательств по депозитам.

Одновременно банк извлекает дополнительную выгоду от ипотечных займов. Так, при ставке ипотеки, предположим, в 15% доходность ипотечных облигаций составляет примерно 10–12%. Тогда как оставшаяся разница в размере 3–5% направляется на покрытие издержек эмиссии и формирование прибыли банка.

Эти облигации привлекательны и для инвесторов. Они считаются надёжными, так как обеспечены объектами недвижимости. Если должник не сможет платить по кредиту, его недвижимость заберут и продадут, а вырученные деньги направят на погашение облигаций. Таким образом, банки обретают дополнительный источник ликвидности, а инвесторы — доступ к надёжным финансовым инструментам с привлекательной доходностью.

Виды ипотечных облигаций

ИЦБ бывают трёх видов.

• Однотраншевые. Один пул кредитов обеспечивает один выпуск облигаций. Это самые распространённые ИЦБ, и в России они составляют более 90% рынка.
• Многотраншевые. Один пул кредитов обеспечивает несколько выпусков (траншей) облигаций. Чаще всего такие облигации выпускаются в виде старшего и младшего траншей. Старший транш, как правило, имеет более высокую надёжность и меньшую доходность. Младший транш более рисковый и доходный.
• Балансовые. Балансовые ИЦБ обычно не относят к классическому понятию ипотечных облигаций. Это обычные облигации банка, которые дополнительно обеспечены кредитами и другим имуществом, содержащимся на балансе эмитента.

Также облигации делятся по видам купонов.

• С фиксированным купоном. Процент по таким бумагам заранее определён и не меняется в процессе обращения.
• С переменным купоном. Выплаты по таким облигациям зависят от выплат заёмщиков по выданным им кредитам. Процентная ставка по ним может меняться в процессе обращения.
• С плавающим купоном. Плавающий купон обычно привязан к какому-либо показателю. Чаще все это — ключевая ставка ЦБ плюс 0,5–1,5%. В этом случае доходность облигаций зависит от политики Центрального банка.
• Бескупонные облигации. Они выпускаются по цене ниже номинала, а погашаются по номиналу. Например, если номинал облигации составляет 1000 рублей, то она выпускается стоимостью 700 рублей, и по окончании обращения инвестор получает 300 рублей прибыли.

Ипотечные облигации в России

В России ипотечные облигации появились впервые в 2003 году. Их выпуск регулируется законом № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». По состоянию на 2025 год крупнейшим ипотечным агентом в России выступает компания ДОМ.РФ, которая полностью принадлежит государству в лице Росимущества. Именно эта организация выпускает 99% ИЦБ в России.

По данным на середину 2025 года, в обращении находилось 74 выпуска ипотечных облигаций ДОМ.РФ объёмом 1,7 триллиона рублей — это 99,7% всего рынка ИЦБ в стране. Средневзвешенная доходность таких облигаций составила 17,8%, что на 2,3% выше, чем доходность облигаций федерального займа. Самые крупные банки, которые передают ипотечные кредиты для выпуска ИЦБ, — это СберБанк, ВТБ и Газпромбанк.

© дом.рф

Полный список выпущенных ипотечных облигаций можно посмотреть на официальном сайте Московской биржи.

Плюсы ипотечных облигаций

• Надёжность. Ипотека считается самым надёжным кредитом. По данным ЦБ, во втором квартале 2025 года доля ипотечных кредитов с просрочкой более 90 дней составила всего 1,1%. Кроме того, ипотечные облигации ДОМ.РФ обеспечены поручительством ипотечного агента. Это значит, организация гарантирует выплаты по выпущенным облигациям и обязуется выкупать дефолтные закладные. Из-за этого ИЦБ имеют самый высокий кредитный рейтинг — ААА.
• Доступность. Ипотечные облигации можно купить на Московской бирже через любого брокера. Они доступны в том числе неквалифицированным инвесторам.
• Высокая доходность. При высокой надёжности доходность ИЦБ выше, чем у государственных облигаций, что делает их более привлекательными для консервативных инвесторов.
• Долгий срок. Поскольку ипотека выдаётся сроком до 30 лет, ипотечные облигации выпускаются на тот же срок. Это делает ИЦБ самыми «длинными» облигациями на российском рынке. Особенность этих ценных бумаг заключается в наличии переменной амортизации. Она предполагает возврат части номинала облигаций инвесторам при досрочных выплатах ипотечных заёмщиков. То есть облигацию могут погасить раньше установленного срока.

Риски ипотечных облигаций

Ипотечные облигации подвержены тем же рискам, что и другие долговые бумаги.

• Кредитный риск. Несмотря на высокую надёжность обеспеченных ипотекой кредитов, ипотечные ценные бумаги всё же несут определённый кредитный риск. Например, существует вероятность дефолта по данным обязательствам в случае масштабного кризиса на рынке недвижимости. Так, в США массовые дефолты по таким облигациям стали катализатором финансового кризиса 2008 года.
• Процентный риск. В случае роста процентных ставок ранее выпущенные облигации с фиксированным купоном будут терять в цене.
• Риск ликвидности. Если на рынке будет недостаточно продавцов и покупателей, то может возникнуть недостаток ликвидности. В такой ситуации невозможно оперативно приобрести или реализовать облигации по актуальной рыночной стоимости.

Главное

Ипотечные облигации — это облигации, которые обеспечены ипотечными кредитами.

ИЦБ бывают трёх видов: однотраншевые, многотраншевые и балансовые.

В России ИЦБ выпускаются с 2003 года, а крупнейшим ипотечным агентом является ДОМ.РФ.

По данным на середину 2025 года, в обращении находилось 74 выпуска ипотечных облигаций ДОМ.РФ объёмом 1,7 триллиона рублей, что составляет 99,7% рынка ИЦБ.

Самые доходные корпоративные облигации в 2025 году

Видео по теме от RUTUBE

Источник